Louer un logement class monument historique

Les monuments historiques


En plus des châteaux, de nombreux logements sont classés monuments historiques. En tant que propriétaires de tels logements, vous pouvez bénéficier d'avantages défiscalisant pour les travaux de rénovation.

 


Lors de travaux de rénovation ou de restauration, la défiscalisation est accordée à deux conditions :

  1. le logement mis en location doit être inscrit ou agréé par le Ministère des Affaires Culturelles
  2. Le propriétaire doit être contribuable domicilié en France au sens de l'article 4 B du Code Général des Impôts.

Les avantages fiscaux du régime Monuments Historiques 2015 ne concernent que les parties classées ou inscrites.

Logements concernés

Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont:

  • les immeubles classés Monuments Historiques;
  • les immeubles inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH);
  • les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label de la "Fondation du patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine;
  • les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés par le ministre de l'économie et des finances et qui sont ouverts au public.

En revanche, les immeubles construits sur les sites classés ne sont pas éligibles à la défiscalisation sur les Monuments Historiques, à moins que ces immeubles ne soient en même temps des Monuments Historiques.

Par ailleurs, l'acquéreur s'engage à conserver le bien pendant 15 ans à compter de la date d'acquisition.

Avantages fiscaux

La loi Monuments Historiques n'impose aucun engagement de location, aucun plafond de loyers, aucun plafond de ressources du locataire et aucun plafond d'économie d'impôt. En effet, l'investissement en Monuments Historiques n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

L'imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux

Les revenus de la location d'un Monuments Historiques sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro foncier. 

Les investisseurs peuvent bénéficier des avantages fiscaux suivants :

  • l'imputation sans limite des charges foncières et déficits fonciers sur le revenu global,
  • la déduction des primes d'assurance pour leur montant réel,
  • la déduction des frais de promotion et de publicité pour leur montant réel
  • la déduction des dépenses d'acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.

Les différents régimes d'imputation

Il convient de distinguer 3 cas de figure pour déterminer ce qui peut être imputé sur le revenu global.

 L'immeuble ne génère aucune recette

Si le bien ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global. La déduction est ainsi égale à 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite au moins 50 jours par an dont 25 entre le mois d'avril et le mois de septembre inclus (dimanche et jours fériés inclus) ou 40 entre le mois de juillet et le mois de septembre. Dans le cas contraire, seulement 50 % des charges foncières sont déductibles.

L'immeuble est inoccupé et génère des recettes

La totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers et, au delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.

Si le bien n'est pas loué et génère des recettes accessoires (visites,...), ces recettes sont soumises au régime de droit commun, après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.

Un abattement forfaitaire de 2 290 € est appliqué s'il n'existe ni parc ni jardin. Dans le cas contraire, il est de 1 525 €.

L'immeuble est occupé et génère des recettes

Les charges foncières sont imputables en totalité sur le revenu global. Les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.

En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sur le revenu foncier sans limitation.

Dans l'hypothèse où le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

L'absence de plafonnement

Le dispositif Monuments Historiques est la seule loi (avec l'ancien régime Malraux), qui permette de déduire sans plafond du revenu global de l'investisseur, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition.

L'exonération de droit de succession

La transmission du bien se fait en exonération totale de droits de succession pour les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément sous condition de signature par les héritiers ou légataires d'une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d'accès au public, ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés.

L'exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et le ministre de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.

 

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