Le contrat

Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d’assurances, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats dits « aléatoires » (article 1964 du code civil). La vente immobilière doit résulter d’un acte notarié.

Il est possible de proposer un bien en viager occupé à tout âge (légalement), mais dans la pratique un minimum de 75 ans pour les hommes et de 80 ans pour les femmes est nécessaire pour trouver un acquéreur dans de bonnes conditions, sauf cas particulier.

Le vendeur peut disposer d’un droit d’usage et d’habitation exclusivement personnel sa vie durant, ou pendant une durée déterminée. En fonction des accords entre les parties, il continue à payer la taxe d’habitation, les charges locatives et une partie de l’impôt foncier tant qu’il occupe les lieux. Le crédit rentier ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil). C’est un droit personnel qu’il ne peut ni céder, ni vendre.

La réserve d'usufruit

La réserve d’usufruit (réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est le droit de jouir d’une chose dont un autre est propriétaire. Dans ce cas le crédit rentier peut louer le bien, mais cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs hésitent à prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété. Dans tous les cas, l’occupant doit jouir de son bien en « bon père de famille », Il ne peut modifier la destination de l’immeuble, il doit répondre de toute négligence, dénoncer toute usurpation ou dégradation au propriétaire.

Le crédit rentier peut à n’importe quel moment renoncer à ce droit et laisser la jouissance du bien à son acquéreur, en contre partie, la rente est majorée selon un barème dégressif dans le temps (25% d’augmentation de 0 à 5 ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans).
Il existe également des contrats limitant la durée de paiement à un nombre d’années déterminé le jour de la signature de la vente, appelée une rente certaine, dans ce cas la rente est payable jusqu’au terme du contrat. Le vendeur doit prévoir la cessation du paiement de la rente sans que cela n’ait de conséquence néfaste sur son train de vie.

Il est possible de vendre en viager sur la « tête » d’un tiers qui n’a aucun droit de jouir du bien (très rare) article 1971 du code Civil.

Le crédit rentier généralement, et sauf accord particulier entre les parties, n’a plus à sa charge :

• L’impôt foncier (sauf une petite partie qui est la taxe des ordures ménagères)

• Les honoraires du syndic

• L’assurance de l’immeuble

• Les gros travaux (ravalement, toiture, cage d’escalier, moteur de l’ascenseur) ainsi que tout ce qui peu être voté en assemblée des copropriétaires

Le code civil

Article 1591.

Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties

Article 1654.

Si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Article 1656.

S’il a été stipulé, lors de la vente d’immeuble, que faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente sera résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

Article 1964. Le viager- un contrat aléatoire

Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Tels sont :

• Le contrat d’assurance,
• Le prêt à grosse aventure,
• Le jeu et le pari,
• Le contrat de rente viagère.
• Les deux premiers sont régis par les lois maritimes

Article 1983.

Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.

Article 1982.

La rente viagère ne s’éteint pas par la mort civile du propriétaire ; le paiement doit en être continué pendant sa vie naturelle.

Article 1981.

La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable, que lorsqu’elle a été constituée à titre gratuit.

Article 1980.

La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu. Néanmoins, s’il a été convenu qu’elle serait payée d’avance, le terme qui a dû être payé, est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.

Article 1979.

Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.

Article 1978.

Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.

Article 1977.

Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix, peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.

Article 1976.

La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

Article 1975.

Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat

Article 1974.

Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet

Article 1973.

(Loi nº 63-1092 du 6 novembre 1963 Journal Officiel du 7 novembre 1963)Elle peut être constituée au profit d’un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.

Dans ce dernier cas, quoiqu’elle ait les caractères d’une libéralité, elle n’est point assujettie aux formes requises pour les donations ; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l’article 1970.

Lorsque, constituée par des époux ou l’un d’eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d’une libéralité ou ceux d’un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l’indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prémourant est égal à la valeur de la réversion de la rente. Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit.

Article 1972.

Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes

Article 1971.

La rente viagère peut être constituée, soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit d’en jouir.

Article 1970.

Dans le cas de l’article précédent, la rente viagère est réductible, si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle, si elle est au profit d’une personne incapable de recevoir.

Article 1969.

Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.

Article 1968. Des conditions requises pour la validité du contrat:

La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.