Terminologie

L’achat en viager permet à l’acquéreur, dans le cas de l’acquisition d’un bien occupé, de bénéficier d’un abattement d’au moins 30 % de la valeur du bien compte tenu du droit d'usage et d'habitation. C’est sur ces valeurs que les conditions d’achat (du bouquet et de la rente) seront calculées.

1. bouquet : somme versée au comptant à la signature de l’acte
2. rentes : sommes versés pendant la durée de vie du crédirentier

Dans le cas d’un viager libre, la perception des loyers permet d’amortir la rente et d’obtenir au final un prix de revient avantageux.

La rente peut être aménagée même si en principe les viagers immobiliers proposent assez rarement de tels aménagements à cause de leur complexité …

Les options offertes par les rentes viagères répondent à différents besoins du rentier. Outre la rente réversible (généralement la réversibilité a lieu sur la tête du conjoint ou du concubin), la rente peut être :

• Progressive : son montant varie alors au fur et à mesure que le rentier avance en âge.
• Dégressive : c’est l’inverse de la solution précédente ; la rente est majorée les premières années et diminue progressivement à partir d’une date déterminée.
• Par paliers : la rente est modulée à la hausse ou à la baisse à différentes échéances déterminées, elle peut monter (paliers ascendants) ou baisser (paliers descendants).
• Dépendance : son montant est majoré en cas de perte d’autonomie afin de faire face aux surcoûts provoqués par un tel état.
• Certaine : elle est versée pendant une période déterminée au rentier et en cas de décès de celui-ci avant l’échéance elle est payée à un bénéficiaire désigné ou à la succession du rentier.
• Rente viagère avec annuités garanties : comme la précédente, elle est versée pendant une durée fixe, mais en cas de vie du rentier à l’échéance de la période garantie, elle continue à lui être versée.

Tous les aménagements ont une influence sur le montant de la rente viagère : la rente de départ, peut donc, selon les cas, être plus faible ou plus élevée qu’une rente classique

La Fiscalité

La rente bénéficie d’un traitement fiscal variable selon l’âge du crédirentier…

La rente viagère n’est imposable que sur une partie de son montant : selon l’âge atteint par le crédirentier lors de son premier versement, la rente bénéficie d’un abattement de 30 à 70%.
Ainsi, un rentier âgé de 60 ans bénéficie d’un abattement de 60%, sa rente ne sera donc imposable qu’à hauteur de 40%. Un rentier âgé de 70 ans bénéficie d’un abattement de 70% et sa rente ne sera imposable que pour 30%. Cet abattement sera identique pendant toute la durée de paiement de la rente.
Le montant imposable de la rente est égal à :

• 70% s’il a moins de 50 ans ;
• 50% s’il a de 50 à 59 ans inclus ;
• 40% s’il a de 60 à 69 ans inclus ;
• 30% s’il a 70 ans ou plus.

L’âge à prendre en compte est la date d’entrée en jouissance de la rente viagère lorsqu’il s’agit d’une rente individuelle. Lorsqu’il s’agit d’une rente réversible, l’âge à retenir est celui qu’avait atteint le plus
âgé des deux époux lors de l’entrée en jouissance de la rente.
Enfin, les prélèvements sociaux ne sont supportés que sur la partie imposable de la rente.

Les règles, les cas de nullité

Pour être valable, la vente doit respecter certains principes imposés par la loi.

Comme dans toute vente immobilière, le prix doit être suffisant, mais du fait de son caractère spécifique la vente en viager comporte un certain nombre de particularités :

• la vente en viager peut être annulée si le décès du vendeur intervient dans les 20 jours de la signature de l’acte, ce décès doit être dû à une pathologie connue à la signature de l’acte; précise l’article 1975 du Code civil
• le montant de la rente viagère doit être suffisamment élevé pour que le prix stipulé soit jugé sérieux, sinon il pourrait y avoir annulation pour défaut de prix réel et sérieux

En viager libre, pourrait ainsi être annulée, une vente en viager dont le montant de la rente serait inférieur au loyer retiré du bien. En effet, dans un tel cas, l’aléa du contrat disparaît.

L’avant contrat (généralement il s’agit d’une promesse de vente) d’une vente en viager peut être réalisé sous seing privé entre particuliers ou en faisant intervenir un agent immobilier spécialisé. Ensuite, comme toute vente immobilière, l’acte définitif doit être conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.

La vente en viager transfère les charges et impositions à l’acheteur. Mais lorsque le vendeur bénéficie du droit d’usage et d’habitation, il conserve à sa charge un certain nombre de réparations et d’impositions. Ainsi, le vendeur doit alors acquitter les petites réparations et la taxe d’habitation, l’acheteur supportant, pour sa part, les grosses réparations et la taxe foncière. Sauf stipulations dans l’acte suite accord des parties.

Lors du décès

Le crédirentier (le vendeur).

Le viager s’éteint par le décès du crédirentier, quelle qu’en soit la cause. Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l’extinction du droit d’usage si le viager était occupé.

Du débirentier (l’acheteur).

En cas de décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place. Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l’acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente.

ATTENTION : Il est possible d’intégrer au contrat, une assurance décès invalidité qui prendra en charge le paiement de la rente en cas de décès

Vocabulaire

Tête

Tête : Personne qui reçoit une rente viagère ou pendant la vie de laquelle une rente viagère est payée à un tiers (article 1971 du Code Civil).

Indexation

Révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat.
Jusqu’en 1936, l’inflation était faible et les rentes viagères n’étaient pas indexées.
Par la suite, et plus particulièrement à partir de 1940, les prix montèrent et les Crédirentiers virent leur pouvoir d’achat diminuer sensiblement.
En 1949, la création de l’INSEE remédia à cette injustice en étudiant les variations des coûts.
De là naquit l’indice du coût de la vie, qui est publié chaque mois par l’INSEE et qui est utilisé pour le calcul de la réévaluation des rentes.
En cas de non publication de cet indice, un indice de remplacement serait choisi par un expert.

Clause résolutoire

Clause permettant d’annuler la vente dans certains cas. C’est avec la clause d’indexation de la rente, la clause la plus importante d’un contrat de vente en viager. C’est de sa rédaction que dépend, en cas de défaillance du débirentier, le sort du Crédirentier.
Comme son nom l’indique, elle entraîne la résolution de la vente (c’est-à-dire son annulation) en cas de cessation du paiement de la rente par le Débirentier, ou encore en cas d’inexécution par ce dernier des charges de la vente.

Débirentier

Celui qui doit en assurer le paiement.

Crédirentier

Celui qui reçoit la rente, à qui elle est due.

Droit d’usage et d’habitation

Droit d’habiter personnellement sa vie durant. C’est un usufruit restreint, en ce sens que son bénéficiaire ne peut permettre à sa famille ni aux gens à son service de bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation, ni de consentir une quelconque location, son droit restant strictement personnel.
Il n’a aucune charge à supporter autre que celles d’un locataire ordinaire. Le droit d’usage et d’habitation est personnel, n’est pas cessible et disparaît par l’abandon ou le décès de son bénéficiaire.

Nue-propriété

Propriété nue sans la jouissance.

Toute (ou pleine) propriété

Propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte